引 言
对楼市而言，万州不同于全国许许多多的大城市，也不同于过去那些同级别的地级城市，万州是一座有着自身特殊性的三峡库区中心城市。
这座三峡库区最大的移民城市，从移民前的城区数平方公里，人口十几万人到现在建成区面积超过40平方公里，人口超过60万人，十几年间这座城市因移民搬迁发生了翻天覆地的变化。
翻阅1985年万州城市规划，当时的规划区范围包括龙宝（含观音岩）、高笋塘、陈家坝、五桥、百安坝、吊岩坪及牌楼。规划人口近期为1994年20万，远期2000年24万人。而1990年万州城市总体规划中则明确，1990年至1995年人口发展到20万人，1990年至2010年城市人口发展到40万人。
而现在，历史的时针刚刚指向2008年，万州城市人口已经超过了60万人。
看到这里，年轻一代，比如80后们也许会哑然失笑。
但被三峡工程和三峡移民改写的万州城市史就是这样———不仅不好笑，反而凝重、严肃。
处于后移民时代的万州，被大量移民迁建房压制多年的楼市开始复苏、爆发……
万州的移民小区。
四期攻坚———万州楼市的后移民时代
三峡库区及万州楼市的复苏和繁荣，比大城市晚好些年，对万州房地产业有着决定性影响的毋庸置疑———是移民迁建。
前些年大量价格极低的移民还房、集资房、房改房拉低商品住房价格，也使万州楼市长时间低迷，直到2004年下半年才开始回暖，呈现稳步上扬现象。众多业内人士认为，万州楼市直到那时才迎来真正的成长阶段，价格有着上升空间。当时在接受三峡都市报记者采访时甚至有资深人士预测，未来几年，万州小区型电梯房价格很可能涨到2200—2500元/平方米（可查阅2005年《三峡都市报》）。
当时三峡都市报曾经报道，移民城市万州迥异于产生房地产泡沫的大城市。万州区国土局2006年的土地供应信息表明，当年一季度，城市经营性用地成交量仅占供应量的23.8％，这说明万州开发用地供大于求，开发商找不到以土地稀缺为由哄抬房价的理由。而作为移民城市，万州老城区向周家坝、百安坝、双河口等新区的扩展是以移民搬迁为导向，也不像一些大城市那样靠单纯的房地产开发推进城市化。
万州直到今天还处在四期移民搬迁的攻坚阶段，这是一个楼市受移民搬迁影响需求延迟释放的后移民时代，新兴城市化对住房有着巨大的现实需求，这种需求需要有与之匹配的楼市供给支撑。
据相关部门透露，万州房地产业近期发展形势仍然乐观。
从人口增长上看，按十一五规划，到2011年，万州城镇化率将达到55%，城市人口将达到70万人，即在2006年人口数的基础上净增10万人。5年间10万人进城，这10万人必须要住房，这是楼市客观需求的一部分。
从居住水平上看，若按2006年城市人均住房26.9平方米计算，仍以2011年为参照，需建房270万平方米，年均需新建住房54万平方米。这还只是不变量，随着市民改善人居环境、提高居住水平的愿望不断增强，人均住房面积会呈现上升趋势，这是楼市客观需求的又一部分。
事实印证———三峡都市报2005年理性分析预言成真
在2005年三峡都市报曾经开设的栏目“每周财经焦点”中，记者刊发过一篇新闻报道《城市居民住房潜在需求年均约100万平方米以上———万州房地产：十字路口不彷徨》。当时的房管部门负责人富有预见性地告诉记者，万州房地产市场不同于其他城市，有其特殊性，至今还印着清晰的“移民”烙印，万州房地产价格不仅不高而且偏低，还存在正常上涨的空间。
而且，房地产管理部门当时依据商品房供应量、空置房面积的逐年减少、需求量的旺盛，给出一个发展预期，今后几年，万州城市居民住房潜在需求量年均约100万平方米以上。最后三峡都市报报道综合各方观点，在2005年中国房地产业刚刚面临以提高个人房贷利率、提高按揭首付金额为核心的“3·17房贷新政”，以“房贷新政”为前锋的宏观调控措施出台后，一路飘红的中国房地产业一下走到红灯闪烁的十字路口的当口，对万州房地产业作出判断———预测万州房地产价格会在未来几年保持10％———20％的增幅。
3年后，这一预言得到了事实的印证。
横向坐标（空间）：
对比周边 万州楼市价格不算太高
作为一位房地产界资深研究分析人士，对万州及其周边楼市有着一定程度了解的重庆宾辉营销策划公司负责人郭成宾认为，对比周边楼市价格，万州房价不算太高。
郭称，在渝东北11个区县中，万州房价位列前五位。长寿由于靠近重庆主城区，普通商品房的价格为2000元/平方米左右，小区型电梯房在2800———3500元/平方米。即便垫江这样一个不太大的城市，房价也是2000———2800元/平方米。与万州接近性更大的巫山，每平方米普通商品房也要1500到1600元。
因此郭认为，基于万州楼市的特殊性，其它大城市楼市的起伏尤其是价格波动对万州影响不大，过去几年大城市房价猛涨但万州“没跟上形势”也说明了这一点。
纵向坐标（时间）：
2004年—2007年万州商品住房价格走势图
时间（年） 价格（元/平方米） 增幅
2004 841
2005 1141 35.7％
2006 1410 23.6％
2007 1575 11.7％
备注：此组住房交易均价数据经由
万州区房管局产权登记环节统计。
三峡都市报记者 张龙平/文 胡虹/图
