“共有产权住房”来了,刚需笑了,炒房者哭了?

2017-08-09 14:29:48
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【摘要】

3日,北京楼市丢来一颗重磅炸弹,拟推“共有产权住房”,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平。

也就是说,一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,房屋的使用权完全归购房人,购买5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额。其中,三成房源划给“新北京人”。

当然,申购条件较严格:需符合在北京限购条件且家庭成员名下均无住房家庭,单身人士申购需年满30岁,1个家庭只能购买1套共有产权住房等,离婚家庭需3年之后再申购等。

在“房子是用来住的,不是用来炒的”口号之下,最近各地推出了不少房产新政。

如广州推出“租购同权”政策,住建部称将立法明确“租购同权”;上海公开出让两幅租赁住房用地,采用“只租不售”模式;四川成都试点“先租后买”,5年后可按入住时的价格购买。

那么,北京“共有产权住房”政策将对楼市带来怎么样的影响?全国各地接连不断的政策之下,下半年房价趋势如何?来听听大头的分析。

共有产权房不是现在才提出来的,2013年时就提出来了,类似香港的居屋和新加坡的组屋,在理论上经济适用房也是共有产权房。

政策看似美好,实际操作却有很多问题:谁来开发?地价怎么定?房价怎么定?谁可以准入?个人和政府的产权比例如何分配?

举个例子,杭州2004年9月1日之后的经济适用房,出售增值部分,55%要上缴政府。在当年购买时并没有作明确的约定,公民个人当时并不知情,但没有选择权。因此,共有产权房应该在购买时就明确约定产权的比例。

当然,这个新政对于中低收入阶层来说,进入的门槛比较低,可以购买一套,虽然没有全部产权,但可以拥有自己的房子,解决了居住稳定、落户就学等关键问题,也使得这个阶层不必都去挤高价商品房的独木桥了。

新政会使一部分需求分流,但不能期待它很快就对房价有很大的影响。因为中国房价的最大影响因素,实际上是货币泛滥,投资渠道狭窄和人们对货币贬值的预期和恐慌。仅从居住角度来说,真正供不应求的,只有极少数一线城市。

所以,今年下半年,一二线城市的房价趋势要看货币政策怎么走。至于三四线城市,不能笼统的来说:

优质的三四线城市,特别像浙江省的三四线城市,已经提前两年完成了去库存的任务,大多数由于供应不足,现阶段还处在供不应求的状态,很多城市还有一定的上涨惯性,但这并非全国现象;

有些三四线城市,北方、特别是东北地区等三四线城市,人口净流出的城市,去库存还远远没有完成。

最近一系列的政策,让人眼花缭乱:租售同权,租房落户,发展专业的租赁企业,共有产权房等。

这涉及到一个更大的话题,就是始于1998年中国住房制度市场化的顶层设计,是否要变化?在走过了近20年的市场化道路之后,中国近90%的城镇居民已经拥有了自己的产权房。中国是否还有可能重新走新加坡的那种绝大多数公民住组屋的高福利模式?

新政策影响主要有3点:

①明确了共有产权房的长效调控机制,叠加2017年已经实现的超过30%供应量,预计这部分供应将继续增加,成为未来新建住宅市场最主要的供应形式。从价格看,因为共有产权,而且限制了价格,使得这部分房源的投资属性降低,房子回归居住。

②从退出机制看,更加有力地保障了居民的财产权。共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格,以项目开发建设成本和适当利润为基础,并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定,销售均价在土地供应文件中予以明确。

这使得购房者的预期出现了转变,而且从5年内体系内循环,5年后可选购买政府产权,这体现了调控的回归市场。

③从购买对象的资格看,吸收了自住房的优点,并且总结了过去多年自住房发展过程中发现的一些问题。针对购房者群体有扩大,有减少,增加了“新北京人”,减少了北京人中的带投资属性的非真实保障人群。

整体看,共有产权房有利于房价的稳定,而且可以进一步发挥之前自住房发挥的作用。

从房地产发展看,三年小周期,2017年北京楼市已经进入调整年,2017年北京房价出现降低的可能性非常大。特别是这类限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。在共有产权房继续推动下,市场的观望情绪会继续加强,特别是大量房源供应后,价格的稳定已经可以预期。

关于产权比例,这次没给明确的规定,说是参考周边小区,找专业机构来认定。按照之前的规定是,基本是周边相似楼盘价格的7成归业主,3成归政府。也就是说,如果买来自住,相当于政府一下帮你降了3成房价。这让北京房价回到这轮暴涨之前。

综合来看,将大大缓解北京人购房的预期。对于很多刚需一族,是一个比较大的诱惑,是对不炒房者的一种保护。

所以这就是重点在保证居住属性,可以预见,未来共有产权房的供给还将继续加大,甚至供给会远远超过纯商品房。再加上公租房,以及开发商自持物业租赁的住房,北京的着力点就在于底层需求,要把刚需的这部分人稳住,努力把房子从奢侈品的地位上拉回来。

当然肯定也有很多黑嘴说,政府也要从房价涨幅里面分一杯羹,这就属于小人之心度君子之腹了。高房价之下,大量的土地供给,严格的人口控制政策,与其说政府要分一杯羹,还不如说政府要跟买房人共担风险更靠谱一些。

现在基本每隔几天都会有一大波楼市政策落地,可见时间之急迫,任务之紧急,起码重点城市已经动起来了,而且很紧张。以北京为首,大有给全国做表率的意思。事实上北京的房价也确实掉头向下,二手房领跌全国,一些区域的房价已经跌了2成以上,要知道这个建设周期还没到,今年的很多政策还没落实。

一旦新房落成,那20万套房源入市,再加上保障房到位以及共有产权房大比例供应之后,北京也许是另外一番景象。北京都不涨了,其他地方,还能涨几天?这是趋势。

[ 熊曼羽 ]